План проверок деятельности органов государственной власти субъектов РФ
Борьба с экстремизмом
План проверок деятельности органов местного самоуправления
Сводный план проверок 2012
Противодействие коррупции
Встречаемся у вечного огня
Геральдический знак
75 лет нашей профессии
Версия для печати

О рисках, которые необходимо учитывать, приобретая недвижимость по договорам участия в долевом строительстве

11.12.2017

 

Разъясняет исполняющий обязанности прокурора г. Миасса Шабалов Дмитрий Александрович

 

Долевое участие в строительстве – это весьма распространенный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья. Правовое регулирование отношений, связанных с покупкой квартиры по такому договору, осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Закон предусмотрел для участников долевого строительства определенные гарантии исполнения застройщиком обязательств. Однако при долевом участии в строительстве есть свои риски, которые необходимо учитывать при принятии решения о заключении соответствующего договора. Будущий дольщик не может быть полностью застрахован от умышленного неисполнения обязательств застройщиком, не целевого расходования собранных на строительство денежных средств, а также от кризисных явлений в экономике страны. В целях ограждения дольщиков от таких негативных явлений законодатель обязывает застройщиков обеспечивать исполнение принятых обязательств, в том числе путем залога. Вместе с тем, минимизация рисков потери вложенных в строительство финансов необходима еще на стадии изучения проекта договора участия в долевом строительстве, предлагаемого дольщику.

Следует обратить внимание на то, что застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

1)получить разрешение на строительство;

2) опубликовать в СМИ, разместить в сети «Интернет» или представить в регистрационный орган проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;

3) осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, следует ознакомиться с разрешением на строительство и документами, подтверждающими право занятия земельного участка, на котором будет осуществляться застройка, а также узнать, где и когда опубликована проектная декларация.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Так, в силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 294-ФЗ в договоре должно содержаться предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику, должны быть указаны цена договора, порядок и сроки внесения платежей, срок передачи объекта (конкретная дата, а не временной промежуток), сведения о гарантийном сроке на строительный объект, а также информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться не заключенным.

Потенциальным дольщикам следует с настороженностью относиться к предложениям застройщика заключить предварительный договор долевого участия в строительстве. Такой договор по своей сути является одной из наиболее рискованных сделок. Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на строительство, что существенно снижает гарантии достройки дома в установленные договором сроки. Несмотря на это, процент заключения таких договоров неоправданно высок, в первую очередь потому, что на предварительном этапе цена на недвижимость минимальна.

Чтобы обезопасить себя от возможных противоправных действий со стороны недобросовестных застройщиков, необходимо уточнять вид деятельности строительной организации по выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, находящейся в общем доступе на сайте налоговой службы, изучать практику исполнения застройщиком обязательств при постройке ранее возведенных жилых домов, в том числе путем проверки в сети «Интернет» наличия судебных споров с другими дольщиками. В случае принятия необходимых профилактических мер риск передачи денежных средств аферистам будет существенно

Архив материалов